Glosario
Términos de bienes raíces en Miami, en lenguaje claro.
Las palabras que encontrarás al comprar o vender en Miami, explicadas de forma simple y con enfoque en el comprador internacional. Información general, no asesoría legal ni fiscal.
- FIRPTA
- Norma fiscal de Estados Unidos que retiene parte del precio de venta cuando un propietario extranjero vende, para cobrar el impuesto que pueda deberse. La tasa es escalonada: baja, y con un precio suficientemente bajo llega a cero, cuando el comprador va a usar la vivienda como residencia y firma la declaración jurada exigida. Afecta a los vendedores, no a los compradores, y a menudo se reembolsa en parte al declarar.
- ITIN
- Número de identificación personal del contribuyente, una identificación fiscal para quienes no tienen número de Seguro Social. Los compradores extranjeros que financian o declaran suelen necesitarlo, y tarda semanas en obtenerse.
- Préstamo para extranjeros
- Hipoteca para un comprador sin residencia ni historial de crédito en Estados Unidos, basada en ingresos y estados de cuenta del exterior, por lo general con mayor enganche y una tasa algo más alta.
- Préstamo DSCR
- Préstamo de inversión que califica por el ingreso de alquiler de la propiedad en lugar de tu ingreso personal. DSCR es la relación entre la renta y el servicio de la deuda.
- Costos de cierre
- Los impuestos y cargos que se pagan para completar una compra, además del precio. En Miami incluyen sellos documentales, seguro de título, cargos de registro y un levantamiento. Se reparten entre comprador y vendedor por costumbre y según el contrato, y en Florida los sellos de la escritura recaen por costumbre en el vendedor.
- Impuesto de sellos documentales
- Impuesto de Florida sobre la escritura (y sobre el pagaré de la hipoteca si financias), cobrado por cada cien dólares de valor. El vendedor paga por costumbre la parte de la escritura, y los compradores en efectivo evitan la parte del pagaré. Miami-Dade es el único condado con su propia tasa, y añade una sobretasa a toda transferencia que no sea una vivienda unifamiliar, lo que incluye un condominio.
- Impuesto intangible
- Impuesto de Florida sobre una hipoteca nueva, cobrado por cada mil dólares del préstamo. Solo aplica cuando financias, así que las compras en efectivo lo evitan.
- Seguro de título
- Póliza que protege al propietario (y al prestamista) contra defectos en el título de la propiedad, como gravámenes desconocidos. Es un costo único en el cierre.
- Depósito en garantía (escrow)
- Dinero o documentos que retiene un tercero neutral hasta cumplir las condiciones del trato, lo que protege a comprador y vendedor hasta el cierre.
- HOA (asociación de propietarios)
- Asociación de propietarios o de condominio que mantiene las áreas comunes y fija reglas, financiada por cuotas mensuales. Conviene revisar sus reglas y finanzas antes de comprar.
- Estoppel
- Declaración oficial de una HOA que detalla lo que debe un vendedor y las reglas y cuotas de la asociación, solicitada durante una compra en condominio o HOA.
- Exención de vivienda principal (homestead)
- Beneficio de impuesto predial de Florida para la vivienda principal. Los compradores no residentes y de segunda vivienda por lo general no califican.
- Tope Save Our Homes
- Límite de Florida sobre cuánto puede subir cada año el valor tasado de una propiedad con homestead. Las propiedades sin homestead tienen un tope separado y mayor.
- Tasa de capitalización
- Medida rápida del rendimiento de una propiedad de inversión: el ingreso operativo neto dividido por el precio. Más alta puede significar más ingreso frente al costo.
- Preventa (preconstrucción)
- Comprar una unidad antes o durante la construcción, a menudo con depósitos por etapas. Común en los condominios de Miami, y las condiciones del contrato importan tanto como el precio.
- Poder
- Documento que permite a una persona de confianza firmar en tu nombre, lo que deja a un comprador extranjero cerrar una compra sin viajar a Estados Unidos.
- Certificación notarial en línea
- Certificar documentos por video con un notario en línea autorizado, permitido en Florida, para firmar muchos documentos de cierre desde otro país.
- MLS (servicio de listado múltiple)
- El servicio de listado múltiple, la base de datos compartida de propiedades en venta que usan los agentes. Los sitios públicos muestran una parte mediante un feed IDX.
- Contingencia
- Condición en un contrato que debe cumplirse para seguir con el trato, como financiamiento, inspección o avalúo. Protege al comprador si la condición no se cumple.
- Avalúo
- Estimación del valor de una propiedad ordenada por el prestamista, para confirmar que el precio respalda el préstamo. Los compradores en efectivo pueden elegir si lo solicitan.
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