Australia
Al comprar desde Australia, Miami ofrece segundas residencias e inversión en un mercado cálido y en inglés en la costa este de EE. UU.
Los compradores de Australia llegan a Miami para segundas residencias e inversión, atraídos por un clima cálido, un mercado inmobiliario profundo y una compra que se realiza íntegramente en inglés. La distancia es real, pero la fuerte demanda de alquiler permite que la vivienda funcione como un activo de renta entre visitas. El tipo de cambio del dólar australiano frente al estadounidense es una parte clave del presupuesto.
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
Por qué Miami para compradores de Australia
Miami ofrece un mercado familiar y en inglés, con contratos claros y un conjunto amplio y líquido de propiedades donde elegir y luego vender. El estilo de vida de clima cálido, frente al mar y vida al aire libre es fácil de asimilar, y la demanda de alquiler ayuda a que las cuentas cuadren dada la distancia. Muchos australianos tratan la vivienda principalmente como inversión, con un uso personal ocasional.
Pago y transferencia de fondos
Las compras se financian en dólares australianos, así que el tipo de cambio del dólar australiano al estadounidense y el momento de la transferencia afectan mucho a tu costo; un proveedor de divisas especializado suele mejorar el tipo y la rapidez frente a un banco minorista. Los fondos se mueven por transferencia internacional a una cuenta de garantía (escrow) o de título, y los bancos y agentes de título de EE. UU. exigen documentación del origen de los fondos según las normas contra el lavado de dinero. Abrir pronto una cuenta bancaria en EE. UU. facilita mucho gestionar depósitos, cierre y gastos corrientes desde el extranjero.
Impuestos, título y planificación internacional
En una venta posterior por parte de un propietario extranjero, FIRPTA exige que el comprador retenga parte del precio bruto de venta a cuenta del impuesto estadounidense, con una tasa escalonada según el precio y según el uso que el comprador dará a la vivienda, y con una obligación real que suele ser menor y reembolsable una vez presentada la declaración. Tener el título a nombre propio o mediante una LLC estadounidense afecta a la responsabilidad, la privacidad y la exposición sucesoria, y se relaciona con la tributación australiana de las inversiones en el extranjero, así que esa decisión corresponde a un abogado y a un contador internacional, a quienes te presentamos antes del cierre. Estados Unidos y Australia tienen un convenio sobre el impuesto a la renta, y un asesor internacional debe coordinar tus declaraciones en EE. UU. y Australia, y cualquier exposición al impuesto sucesorio estadounidense, para evitar la doble imposición.
Preguntas comunes
¿Puede un ciudadano australiano comprar propiedad en Miami?
Sí, no existe requisito de residencia ni de ciudadanía para poseer bienes raíces en Florida, y están disponibles la compra al contado y el financiamiento para extranjeros. Ser propietario no otorga una visa ni el derecho a vivir en EE. UU.
¿Funciona administrarla desde Australia con la diferencia horaria?
Sí, la mayoría de los propietarios usan un administrador local para alquileres, mantenimiento e inspecciones, y los cierres pueden gestionarse de forma remota con poderes y firmas electrónicas. Planifica las transferencias de dinero según la diferencia horaria y el horario bancario.
¿Cómo se grava el ingreso por alquiler en EE. UU. para un propietario australiano?
El ingreso por alquiler en EE. UU. se declara allí, y una elección para tratarlo como renta efectivamente conectada permite deducir gastos en lugar de la retención fija sobre el bruto; Australia también grava el ingreso, con alivio del convenio y crédito por impuestos extranjeros.
¿Debo preocuparme por el impuesto sucesorio de EE. UU. como no residente?
La propiedad situada en EE. UU. puede quedar expuesta al impuesto sucesorio estadounidense para no residentes por encima de un umbral bajo, así que muchos compradores planifican la estructura de propiedad con un asesor internacional para gestionar ese riesgo.
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
Cómo funciona la compra, paso a paso
Desde prepararte hasta las llaves, este es el camino que recorremos contigo.
1. Prepárate
Si vas a financiar o necesitas declarar, iniciamos tu ITIN (identificación fiscal de EE. UU.) y una preaprobación para extranjeros, o reunimos la prueba de fondos para una compra en efectivo. Hacerlo primero evita que algo se detenga después.
2. Busca y visita a distancia
Seleccionamos propiedades según lo que buscas y las recorremos por ti en video en vivo, para que puedas buscar desde tu país sin viajar.
3. Oferta y contrato
Negociamos y redactamos la oferta. Un contrato firmado y un depósito en una cuenta de garantía inician el proceso y protegen tus fondos.
4. Inspección y título
Las inspecciones, la búsqueda de título y la revisión de los documentos del condominio o la asociación se hacen en paralelo, para que cualquier sorpresa aparezca temprano y aún puedas actuar.
5. Fondos y cierre
Transfieres los fondos y firmas, en persona o a distancia con un poder limitado y la notarización en línea de Florida. Se transfiere el título y la propiedad es tuya.
6. Después del cierre
Coordinamos la administración de la propiedad, el seguro y la declaración de impuestos según se necesite, para que la casa funcione bien y cumpla con las normas mientras estás fuera.
Lo esencial para comprar desde el exterior
Lo que más preocupa a los compradores del exterior, resuelto con un plan claro.
FIRPTA e impuestos
FIRPTA retiene parte del precio de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Se planifica, no se teme, y a menudo se reembolsa en parte al declarar.
ITIN (identificación fiscal)
Los compradores que financian o deben declarar suelen necesitar un ITIN. Puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano para evitar demoras en el cierre.
Financiamiento para extranjeros
Puedes financiar sin residencia ni crédito en Estados Unidos mediante programas para extranjeros, por lo general con mayor enganche e ingresos documentados desde tu país.
Cierre a distancia
Florida permite la certificación notarial en línea y un poder limitado, así que puedes completar una compra desde tu país sin viajar.
Transferir fondos
Transferir fondos entre países y documentar su origen requiere planificación, por eso empezamos temprano. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
Cómo tener el título
La forma de tener la propiedad, a tu nombre, en una LLC u otra estructura, afecta impuestos y exposición sucesoria. Te ayudamos a decidir con un asesor internacional antes de comprar.
Costos a considerar
Los impuestos y cargos a presupuestar, para que no haya sorpresas en el cierre. Las cifras siguen las mismas reglas de Miami-Dade que aplican nuestras calculadoras de costos de cierre, de impuesto predial y de ganancia neta del vendedor, y son orientación general, no una cotización.
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Costos de cierre
En una compra en efectivo en Miami-Dade, los costos de cierre del comprador suelen ser cerca del 1% del precio o menos. Nuestra calculadora de costos de cierre da alrededor de $5,800 en un condominio de $850,000, cerca del 0.7%, y financiar lleva la cifra a aproximadamente 1% a 1.5%. Eso cubre el seguro de título del propietario, el registro y el levantamiento, y no incluye cargos del prestamista, intereses prepagados ni los depósitos en plica para impuestos y seguro. Te damos una estimación detallada antes de que decidas.
Impuesto de sellos documentales
Miami-Dade cobra $0.60 por cada $100 sobre la escritura, no los $0.70 que aplican en el resto de Florida, más una sobretasa de $0.45 por cada $100 en toda transferencia que no sea una vivienda unifamiliar, lo que incluye un condominio. En Florida el vendedor paga este impuesto por costumbre, así que por lo general no es un costo del comprador, aunque quién paga es negociable y se define en el contrato.
Seguro de título y búsqueda
Una póliza única del propietario, más una búsqueda de título, protege tu propiedad frente a reclamos ocultos. La prima en Florida es una escala de tramos fijada por reglamento, no un porcentaje plano: $5.75 por cada $1,000 en los primeros $100,000, $5.00 hasta $1,000,000, $2.50 hasta $5,000,000 y menos por encima, y cada tasa aplica solo a la porción del precio dentro de su tramo. Por eso el costo efectivo baja a medida que sube el precio, cerca del 0.51% en $850,000 y cerca del 0.38% en $2,000,000.
Si financias
Los préstamos para extranjeros suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, más cargos del prestamista. Financiar también suma los dos impuestos hipotecarios de Florida que aplica nuestra calculadora: los sellos documentales sobre el pagaré, a $0.35 por cada $100 del préstamo, y el impuesto intangible, a $0.20 por cada $100, es decir cerca del 0.55% del préstamo entre los dos.
Recurrente: impuestos y seguro
La tasa combinada de Miami-Dade va de unas 17.5 a 21 milésimas según la ciudad, así que prevé aproximadamente entre 1.8% y 2.1% del precio de compra al año en impuesto a la propiedad, que es lo que aplica nuestra calculadora de impuesto predial. La exención de vivienda principal es para residentes, así que una segunda vivienda o inversión no la recibe. Suma seguro de vivienda y, cerca de la costa, seguro de viento e inundación.
Cuotas de asociación y condominio
Los condominios y las comunidades cerradas tienen cuotas mensuales de asociación, y los condominios de Florida pueden tener cargos de reserva. Revisamos las finanzas de la asociación antes de que compres.
FIRPTA en la reventa
Cuando un propietario extranjero vende más adelante, FIRPTA retiene parte del precio bruto de venta según la sección 1445 del código fiscal, y la tasa es escalonada, no plana. Si el comprador adquiere la propiedad como vivienda y firma la declaración jurada exigida, es cero hasta $300,000 y del 10% de $300,001 a $1,000,000. En los demás casos, y siempre por encima de $1,000,000, es del 15%. Se ajusta al declarar, así que se planifica, no es una sorpresa.
Más preguntas, respondidas
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Miami?
Sí. No hay requisito de residencia ni ciudadanía. Puedes pagar en efectivo o usar financiamiento para extranjeros, y puedes completar la compra a distancia.
¿Comprar una propiedad me da una visa o residencia?
No. Ser propietario no otorga por sí mismo ninguna visa ni estatus migratorio. Lo dejamos claro desde el inicio para que tus expectativas sean correctas.
¿Tengo que estar en Estados Unidos para cerrar?
No. Con un poder limitado y la notarización remota en línea de Florida, muchos compradores cierran desde su país y viajan solo si lo desean.
¿Puedo obtener una hipoteca sin crédito en Estados Unidos?
Sí. Los programas de préstamos para extranjeros no requieren residencia ni historial de crédito en Estados Unidos. Suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, con ingresos y activos documentados desde tu país.
¿Cuánto son los costos de cierre?
En una compra en efectivo en Miami-Dade, prevé cerca del 1% del precio o menos. Nuestra calculadora de costos de cierre da alrededor de $5,800 en un condominio de $850,000, cerca del 0.7%, y financiar lleva la cifra a aproximadamente 1% a 1.5% por los sellos sobre el pagaré y el impuesto intangible. Los rubros principales del comprador son el seguro de título del propietario y la búsqueda de título, el registro y el levantamiento; los cargos del prestamista, los intereses prepagados y los depósitos en plica van aparte. Los sellos documentales sobre la escritura los paga por costumbre el vendedor en Florida, aunque quién paga es negociable. Detallamos todo antes de que decidas.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA retiene parte del precio bruto de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Según la sección 1445 del código fiscal la tasa es escalonada: si tu comprador adquiere la vivienda como residencia y firma la declaración jurada exigida, es cero hasta $300,000 y del 10% de $300,001 a $1,000,000, y en los demás casos, y siempre por encima de $1,000,000, es del 15%. Nuestra calculadora de ganancia neta del vendedor aplica exactamente esos tramos. La retención se ajusta al presentar tu declaración en Estados Unidos, así que muchas veces no es tu impuesto final.
¿Qué es un ITIN y necesito uno?
Un ITIN es una identificación fiscal de Estados Unidos para quienes no tienen número de Seguro Social. Los compradores que financian, reciben renta de alquiler o deben declarar suelen necesitarlo, y puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano.
¿Cuáles son los costos recurrentes de ser propietario?
Aproximadamente entre 1.8% y 2.1% del precio de compra al año en impuesto a la propiedad, ya que la tasa combinada de Miami-Dade va de unas 17.5 a 21 milésimas y una segunda vivienda no recibe la exención de vivienda principal, más seguro de vivienda y de costa y, en un condominio o comunidad cerrada, cuotas mensuales de asociación. Los mapeamos antes de que compres.
¿Cómo transfiero fondos a Estados Unidos?
Transfieres los fondos a la cuenta de garantía del cierre, y lo planificamos temprano y documentamos el origen de los fondos, que las compañías de título y los prestamistas esperan. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
¿Debo tener el título a mi nombre o en una LLC?
Depende de los impuestos, la exposición sucesoria y la responsabilidad, así que no hay una sola respuesta. Sumamos a un abogado y contador internacionales para elegir la estructura que se ajuste a tus planes antes del cierre.
¿Qué pasa con el impuesto sucesorio de Estados Unidos como propietario extranjero?
Un no residente que posee una propiedad en Estados Unidos a nombre propio tiene un crédito unificado de $13,000, que es lo que cubre aproximadamente los primeros $60,000 de valor ubicado en Estados Unidos, y el impuesto por encima sigue una escala graduada que empieza en 18% y solo llega al 40% en montos mayores. Un convenio, una hipoteca y tus otros activos en Estados Unidos pueden cambiar la respuesta. Es una pregunta real con cifras reales, y es para un asesor fiscal internacional y un abogado, no para nosotros, así que te presentamos a uno antes de que compres.
¿Pago impuestos sobre la renta de alquiler?
Sí. La renta de alquiler en Estados Unidos es gravable y hay un proceso de retención y declaración para propietarios extranjeros. Un contador lo organiza para que conserves más ingresos y cumplas con las normas.
¿Puedo alquilar la propiedad?
Por lo general sí, pero las reglas del condominio y la asociación y los límites locales de alquiler a corto plazo varían por edificio y ciudad. Verificamos las reglas de una propiedad específica antes de que cuentes con la renta.
¿Cuánto tarda toda la compra?
Una compra en efectivo suele cerrarse en unas tres a cinco semanas una vez firmado el contrato. Financiar toma más tiempo, y obtener un ITIN o transferir fondos puede sumar tiempo, así que planificamos el calendario desde el inicio.
Herramientas gratuitas que ayudan aquí
Estimador de costos de cierre
Costos de cierre del comprador en Miami-Dade, al contado o financiado: título, registro, agrimensura e impuestos hipotecarios, con notas de sellos y FIRPTA.
Calculadora de impuesto predial
Estima el impuesto predial anual en cualquier estado de EE. UU., con detalle de Miami-Dade para Florida.
Calculadora de ganancia del vendedor
Con cuánto te quedas de verdad tras el saldo, la comisión acordada, los sellos de escritura y otros costos, con modo FIRPTA para vendedor extranjero.
Conversor de moneda
Convierte un precio en dólares a las monedas de todos los mercados que atendemos, en América Latina, Europa, el Golfo y Asia.
Estimador de exposición sucesoria
Exposición al impuesto de sucesión en EE. UU. para un propietario extranjero, con la escala graduada del 18% al 40%.
Lista de preparación del comprador extranjero
Sigue cada paso para comprar desde el extranjero: identificación, financiamiento, ITIN, origen de fondos, FIRPTA, título, transferencia y cierre remoto.
Empieza desde tu país
Cuéntanos tu país y tu objetivo, y trazamos todo el proceso por ti, coordinando tu idioma cuando ayuda.
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