Turquía
Para los compradores turcos, una vivienda en Miami es un activo sólido en dólares que conserva su valor mientras la lira no lo hace, además de una base de estilo de vida con vuelos directos a casa.
Los compradores turcos llegan a Miami sobre todo para proteger su capital. La lira ha caído de menos de 3 por dólar hace una década a más de 40 hoy, y años de alta inflación han empujado a las familias a mover sus ahorros hacia activos sólidos denominados en dólares. Una propiedad en Miami hace justo eso: es una reserva de valor tangible, en dólares y dentro de un sistema legal estable, y a la vez es una segunda residencia en una ciudad cálida e internacional con una comunidad turca en crecimiento y vuelos directos de Turkish Airlines entre Estambul y Miami. No existe requisito de residencia ni de ciudadanía para ser propietario, y Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta.
Proteger su capital frente a la lira
Esta es la razón por la que la mayoría de los compradores turcos nos contactan. El dinero guardado en liras pierde poder adquisitivo año tras año, mientras que una propiedad en Miami se cotiza, se financia y se revende en dólares, así que su patrimonio se mide en una moneda que ha conservado su valor. En el momento en que sus fondos se convierten a dólares y entran en la vivienda, su patrimonio deja de seguir a la lira y pasa a seguir a un mercado inmobiliario estadounidense con una demanda profunda y líquida. Muchos compradores lo ven como el equivalente en dólares de las cuentas en oro o en divisas en las que las familias turcas se han apoyado por mucho tiempo, pero con ingresos por alquiler y un lugar que de verdad pueden usar.
Transferir dinero desde Turquía, paso a paso
Turquía no limita cuánto puede enviar una persona al exterior, así que el trabajo práctico es convertir liras a dólares y documentar el origen del dinero. Convierte con su banco turco o con un especialista en divisas, luego transfiere dólares a la cuenta de depósito en garantía (escrow) de la compañía de títulos, y los bancos estadounidenses y el agente de título pedirán registros del origen de los fondos para cumplir las normas contra el lavado de dinero. Como la lira se mueve, el momento de la conversión importa, y un especialista en divisas suele superar a un banco tradicional en el tipo de cambio y en la rapidez. Coordinamos con sus banqueros y la compañía de títulos para que los fondos lleguen sin problemas y a tiempo, y podemos gestionar apoyo en turco durante todo el proceso.
Visas y tiempo en Estados Unidos
Ser propietario de una vivienda en Miami no otorga una visa ni el derecho a vivir en Estados Unidos, y Turquía no forma parte del Programa de Exención de Visa, así que los ciudadanos turcos visitan con una visa de turista B1/B2, por lo general para estancias de hasta 90 días. Existe, sin embargo, una vía aparte que conviene conocer: Turquía es un país con tratado E-2, así que los nacionales turcos pueden solicitar la visa de inversionista por tratado E-2. Esa visa es para quien hace una inversión sustancial en un negocio estadounidense activo que desarrolla y dirige, así que una vivienda o un alquiler pasivo no califica por sí solo, pero si planea invertir en un negocio aquí y operarlo, es una vía real. Podemos presentarle a un abogado de inmigración para evaluarla junto con su compra.
Impuestos y título
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero pagará un impuesto anual sobre la propiedad, y como no residente no obtiene la exención de vivienda habitual (homestead), así que considere alrededor del uno y medio al dos por ciento del valor cada año más el seguro. Si alquila la vivienda, los ingresos por alquiler se declaran en una declaración estadounidense, y Estados Unidos y Turquía tienen un convenio sobre el impuesto a la renta que ayuda a evitar que los mismos ingresos se graven dos veces. Cuando finalmente revenda, la ley FIRPTA obliga al comprador a retener una parte del precio bruto de venta a cuenta del impuesto estadounidense, reembolsable una vez que presente su declaración. La forma de tomar el título, a su nombre o a través de una LLC estadounidense, afecta a la responsabilidad y la privacidad, así que conviene decidirla antes de firmar.
El punto sobre el impuesto sucesorio que todo comprador turco debe planificar
Este es el detalle que con más frecuencia no se les explica a los compradores turcos, y es importante. Estados Unidos y Turquía no tienen un convenio sobre el impuesto sucesorio, así que los bienes situados en EE. UU. que posee un no residente, incluidos los inmuebles estadounidenses, quedan expuestos al impuesto sucesorio de EE. UU. sobre el valor que supere apenas sesenta mil dólares, con tasas que llegan al cuarenta por ciento. En una propiedad de Miami esa es una cifra seria, y es del todo planificable: las opciones incluyen mantener la propiedad mediante la estructura adecuada, un seguro de vida que cubra la posible obligación, y la forma en que se organizan el título y cualquier financiamiento. No lo deje al azar. Lo pondremos en contacto con un asesor fiscal internacional antes de firmar para que la titularidad se estructure pensando en su familia desde el primer día.
Preguntas comunes
¿Puede un ciudadano turco comprar una propiedad en Miami?
Sí. No existe requisito de residencia ni de ciudadanía para poseer bienes raíces en Florida, y tanto las compras al contado como las hipotecas para extranjeros son habituales entre los compradores turcos.
¿Comprar una vivienda me da una visa o green card de EE. UU.?
No, la propiedad y la inmigración son cosas distintas. Comprar una propiedad no otorga ninguna visa, aunque como nacional turco podría calificar por separado para la visa de inversionista por tratado E-2 si invierte en un negocio estadounidense activo y lo opera.
¿Puedo obtener una visa E-2 solo por comprar bienes raíces?
No por sí solo. La E-2 requiere una inversión sustancial en un negocio activo que usted desarrolle y dirija, así que una vivienda o un alquiler pasivo no califica, pero que Turquía sea país con tratado significa que la vía existe si planea operar un negocio aquí. Podemos presentarle a un abogado de inmigración.
¿Cómo transfiero dinero desde Turquía para pagar?
Turquía no limita lo que una persona puede enviar al exterior. Convierte liras a dólares con su banco o un especialista en divisas, luego transfiere los dólares a la cuenta de depósito en garantía (escrow) de la compañía de títulos, guardando registros del origen de los fondos para los controles contra el lavado de dinero.
¿Debo preocuparme de que la lira caiga más mientras compro?
Una vez que su dinero se convierte a dólares y entra en la vivienda, su valor se mide en dólares, no en liras. Muchos compradores convierten en cuanto están listos, y un especialista en divisas puede ayudarle a elegir un momento y fijar el tipo de cambio.
¿Qué impuestos continuos deberé como propietario turco?
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero paga un impuesto anual sobre la propiedad y el seguro, alrededor del uno y medio al dos por ciento del valor al año, sin la reducción por homestead al ser no residente. Los ingresos por alquiler se declaran en una declaración estadounidense, y el convenio fiscal entre EE. UU. y Turquía ayuda a evitar la doble imposición.
¿Existe un convenio sucesorio entre EE. UU. y Turquía?
No, y esto es importante. Sin convenio, los inmuebles estadounidenses que posee un no residente quedan expuestos al impuesto sucesorio de EE. UU. por encima de apenas sesenta mil dólares, hasta el cuarenta por ciento. Es muy planificable mediante estructura o seguro de vida, así que hable con un asesor internacional antes de firmar.
¿Necesito un ITIN?
Por lo general sí. Un número de identificación de contribuyente (ITIN) le permite presentar las declaraciones vinculadas a los ingresos por alquiler y a la venta futura, y le ayudamos a gestionarlo como parte del proceso.
¿Hay vuelos directos y apoyo en turco?
Sí. Turkish Airlines vuela sin escalas entre Estambul y Miami, lo que facilita revisar una propiedad o cederla a huéspedes, y podemos gestionar apoyo en turco para que nada se pierda en la traducción.
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
Cómo funciona la compra, paso a paso
Desde prepararte hasta las llaves, este es el camino que recorremos contigo.
1. Prepárate
Si vas a financiar o necesitas declarar, iniciamos tu ITIN (identificación fiscal de EE. UU.) y una preaprobación para extranjeros, o reunimos la prueba de fondos para una compra en efectivo. Hacerlo primero evita que algo se detenga después.
2. Busca y visita a distancia
Seleccionamos propiedades según lo que buscas y las recorremos por ti en video en vivo, para que puedas buscar desde tu país sin viajar.
3. Oferta y contrato
Negociamos y redactamos la oferta. Un contrato firmado y un depósito en una cuenta de garantía inician el proceso y protegen tus fondos.
4. Inspección y título
Las inspecciones, la búsqueda de título y la revisión de los documentos del condominio o la asociación se hacen en paralelo, para que cualquier sorpresa aparezca temprano y aún puedas actuar.
5. Fondos y cierre
Transfieres los fondos y firmas, en persona o a distancia con un poder limitado y la notarización en línea de Florida. Se transfiere el título y la propiedad es tuya.
6. Después del cierre
Coordinamos la administración de la propiedad, el seguro y la declaración de impuestos según se necesite, para que la casa funcione bien y cumpla con las normas mientras estás fuera.
Lo esencial para comprar desde el exterior
Lo que más preocupa a los compradores del exterior, resuelto con un plan claro.
FIRPTA e impuestos
FIRPTA retiene parte del precio de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Se planifica, no se teme, y a menudo se reembolsa en parte al declarar.
ITIN (identificación fiscal)
Los compradores que financian o deben declarar suelen necesitar un ITIN. Puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano para evitar demoras en el cierre.
Financiamiento para extranjeros
Puedes financiar sin residencia ni crédito en Estados Unidos mediante programas para extranjeros, por lo general con mayor enganche e ingresos documentados desde tu país.
Cierre a distancia
Florida permite la certificación notarial en línea y un poder limitado, así que puedes completar una compra desde tu país sin viajar.
Transferir fondos
Transferir fondos entre países y documentar su origen requiere planificación, por eso empezamos temprano. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
Cómo tener el título
La forma de tener la propiedad, a tu nombre, en una LLC u otra estructura, afecta impuestos y exposición sucesoria. Te ayudamos a decidir con un asesor internacional antes de comprar.
Costos a considerar
Los impuestos y cargos a presupuestar, para que no haya sorpresas en el cierre. Las cifras son orientación general de Florida, no una cotización.
Costos de cierre
Presupuesta aproximadamente entre 3% y 5% del precio para una compra en efectivo, un poco más si financias. Te damos una estimación detallada antes de que decidas.
Impuesto de sellos documentales
Florida cobra alrededor de $0.70 por cada $100 del precio, cerca del 0.7%, al cierre. La compañía de título gestiona las particularidades de Miami-Dade.
Seguro de título y búsqueda
Una póliza única de seguro de título, cerca de 0.5% a 0.6% del precio, más una búsqueda de título, protegen tu propiedad frente a reclamos ocultos.
Si financias
Los préstamos para extranjeros suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, más cargos del prestamista y un pequeño impuesto intangible sobre la hipoteca, cerca del 0.2% del préstamo.
Recurrente: impuestos y seguro
Prevé aproximadamente entre 1% y 2% del valor al año en impuesto a la propiedad. La exención de vivienda principal es para residentes, así que una segunda vivienda o inversión no la recibe. Suma seguro de vivienda y, cerca de la costa, seguro de viento e inundación.
Cuotas de asociación y condominio
Los condominios y las comunidades cerradas tienen cuotas mensuales de asociación, y los condominios de Florida pueden tener cargos de reserva. Revisamos las finanzas de la asociación antes de que compres.
FIRPTA en la reventa
Cuando un propietario extranjero vende más adelante, se retiene el 15% del precio de venta por FIRPTA y se ajusta al declarar, así que se planifica, no es una sorpresa.
Más preguntas, respondidas
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Miami?
Sí. No hay requisito de residencia ni ciudadanía. Puedes pagar en efectivo o usar financiamiento para extranjeros, y puedes completar la compra a distancia.
¿Comprar una propiedad me da una visa o residencia?
No. Ser propietario no otorga por sí mismo ninguna visa ni estatus migratorio. Lo dejamos claro desde el inicio para que tus expectativas sean correctas.
¿Tengo que estar en Estados Unidos para cerrar?
No. Con un poder limitado y la notarización remota en línea de Florida, muchos compradores cierran desde su país y viajan solo si lo desean.
¿Puedo obtener una hipoteca sin crédito en Estados Unidos?
Sí. Los programas de préstamos para extranjeros no requieren residencia ni historial de crédito en Estados Unidos. Suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, con ingresos y activos documentados desde tu país.
¿Cuánto son los costos de cierre?
Prevé aproximadamente entre 3% y 5% del precio en una compra en efectivo, y un poco más si financias. Los rubros principales son el impuesto de sellos documentales, el seguro de título y la búsqueda de título, y los detallamos antes de que decidas.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA retiene el 15% del precio de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Se planifica y a menudo se reembolsa en parte al presentar tu declaración en Estados Unidos.
¿Qué es un ITIN y necesito uno?
Un ITIN es una identificación fiscal de Estados Unidos para quienes no tienen número de Seguro Social. Los compradores que financian, reciben renta de alquiler o deben declarar suelen necesitarlo, y puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano.
¿Cuáles son los costos recurrentes de ser propietario?
Aproximadamente entre 1% y 2% del valor al año en impuesto a la propiedad (una segunda vivienda no recibe la exención de vivienda principal), seguro de vivienda y de costa, y, en un condominio o comunidad cerrada, cuotas mensuales de asociación. Los mapeamos antes de que compres.
¿Cómo transfiero fondos a Estados Unidos?
Transfieres los fondos a la cuenta de garantía del cierre, y lo planificamos temprano y documentamos el origen de los fondos, que las compañías de título y los prestamistas esperan. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
¿Debo tener el título a mi nombre o en una LLC?
Depende de los impuestos, la exposición sucesoria y la responsabilidad, así que no hay una sola respuesta. Sumamos a un abogado y contador internacionales para elegir la estructura que se ajuste a tus planes antes del cierre.
¿Qué pasa con el impuesto sucesorio de Estados Unidos como propietario extranjero?
Los no residentes tienen una exención sucesoria baja sobre los activos en Estados Unidos, así que la forma de tener la propiedad importa para tus herederos. Lo planificamos con un asesor internacional en lugar de dejarlo al azar.
¿Pago impuestos sobre la renta de alquiler?
Sí. La renta de alquiler en Estados Unidos es gravable y hay un proceso de retención y declaración para propietarios extranjeros. Un contador lo organiza para que conserves más ingresos y cumplas con las normas.
¿Puedo alquilar la propiedad?
Por lo general sí, pero las reglas del condominio y la asociación y los límites locales de alquiler a corto plazo varían por edificio y ciudad. Verificamos las reglas de una propiedad específica antes de que cuentes con la renta.
¿Cuánto tarda toda la compra?
Una compra en efectivo suele cerrarse en unas tres a cinco semanas una vez firmado el contrato. Financiar toma más tiempo, y obtener un ITIN o transferir fondos puede sumar tiempo, así que planificamos el calendario desde el inicio.
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
Propiedades que podrías comprar en Miami
Una muestra de lo que representamos ahora. Pídenos la lista completa y actual.
18975 Collins Ave #555
851 NE 1st Ave #2301
17324 SW 41st St
4506 SW 174th Ave
13247 SW 144th Ter
15835 NW 91st Ct
Las fotos son representativas y pueden no mostrar la propiedad real.
Herramientas gratuitas que ayudan aquí
Conversor de moneda
Ve los precios en COP, BRL, ARS, MXN, EUR y CAD.
Lista de preparación del comprador extranjero
Sigue cada paso para comprar desde el extranjero.
Calculadora de capacidad de compra
Ve el rango de precio que puedes pagar, con opción para extranjeros.
Estimador de exposición sucesoria
Exposición al impuesto de sucesión para propietarios extranjeros.
Empieza desde tu país
Cuéntanos tu país y tu objetivo, y trazamos todo el proceso por ti, coordinando tu idioma cuando ayuda.
Hablemos