España
Comprar desde España: el mismo idioma, vuelos directos desde Madrid, y clima mediterráneo y vida junto al agua.
Miami funciona para una segunda residencia o una inversión desde España, con la ventaja de un idioma compartido, vuelos sin escalas desde Madrid y un estilo de vida que recuerda a la costa española. El euro se ha mantenido bien frente al dólar, y puedes llevar toda la compra en español, desde la primera visita hasta el cierre. Los vínculos de la ciudad con América Latina y Europa la convierten en un cruce de caminos natural.
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
Por qué Miami para compradores de España
Al comprar desde España, Miami elimina la barrera del idioma habitual: visitas, contratos y negociaciones pueden gestionarse en español de principio a fin. Los vuelos sin escalas desde Madrid mantienen una segunda residencia al alcance, y el clima mediterráneo y la vida junto al agua se sienten cercanos. La fuerte demanda de alquiler también la hace una inversión práctica entre estancias personales.
Pago y transferencia de fondos
Las compras suelen financiarse en euros, así que el tipo de cambio del euro al dólar y el momento de la transferencia afectan al costo final; un especialista en divisas suele mejorar tipo y rapidez frente a un banco minorista. El dinero se transfiere a una cuenta de garantía (escrow) o de título, y los bancos y agentes de título de EE. UU. exigen documentación del origen de los fondos según las normas contra el lavado de dinero. Abrir pronto una cuenta bancaria en EE. UU. agiliza depósitos, cierre y gastos continuos.
Impuestos, título y planificación internacional
Cuando un propietario extranjero vende más adelante, FIRPTA obliga al comprador a retener parte del precio bruto a cuenta del impuesto estadounidense, con una tasa escalonada según el precio y según el uso que el comprador dará a la vivienda, y con una obligación real que suele ser menor y reembolsable una vez presentada la declaración. Tener el título a nombre propio o mediante una LLC estadounidense afecta a la responsabilidad, la privacidad y la exposición sucesoria, y esa decisión corresponde a tu abogado y tu contador, a quienes te presentamos antes de firmar. Estados Unidos y España tienen un convenio sobre el impuesto a la renta, y un asesor internacional debe coordinar tus declaraciones en EE. UU. y España para que los mismos ingresos no se graven dos veces.
Preguntas comunes
¿Puede un ciudadano español comprar en Miami sin residencia en EE. UU.?
Sí, no existe requisito de residencia ni de ciudadanía para poseer propiedades en Florida, y puedes pagar al contado o usar una hipoteca para extranjeros. Comprar una vivienda no otorga por sí mismo una visa ni el derecho a vivir en EE. UU.
¿Puede hacerse todo el proceso en español?
Sí, desde la primera visita hasta el cierre gestionamos todo en español, mientras que los documentos legales firmados se mantienen en inglés como exige la ley.
¿Cómo grava España una propiedad que poseo en Florida?
España grava a los residentes por su renta mundial y tiene reglas de patrimonio y de no residentes, mientras que EE. UU. grava la propiedad estadounidense, así que el convenio fiscal entre España y EE. UU. y un asesor internacional evitan la doble imposición.
¿Es mejor comprar obra nueva o reventa?
Ambas funcionan; la obra nueva ofrece garantías y distribuciones modernas con plazos más largos, mientras que la reventa puede cerrarse antes y mostrar un historial real de alquiler. La elección depende de la rapidez con que quieras usarla y de tus objetivos de inversión.
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Cómo funciona la compra, paso a paso
Desde prepararte hasta las llaves, este es el camino que recorremos contigo.
1. Prepárate
Si vas a financiar o necesitas declarar, iniciamos tu ITIN (identificación fiscal de EE. UU.) y una preaprobación para extranjeros, o reunimos la prueba de fondos para una compra en efectivo. Hacerlo primero evita que algo se detenga después.
2. Busca y visita a distancia
Seleccionamos propiedades según lo que buscas y las recorremos por ti en video en vivo, para que puedas buscar desde tu país sin viajar.
3. Oferta y contrato
Negociamos y redactamos la oferta. Un contrato firmado y un depósito en una cuenta de garantía inician el proceso y protegen tus fondos.
4. Inspección y título
Las inspecciones, la búsqueda de título y la revisión de los documentos del condominio o la asociación se hacen en paralelo, para que cualquier sorpresa aparezca temprano y aún puedas actuar.
5. Fondos y cierre
Transfieres los fondos y firmas, en persona o a distancia con un poder limitado y la notarización en línea de Florida. Se transfiere el título y la propiedad es tuya.
6. Después del cierre
Coordinamos la administración de la propiedad, el seguro y la declaración de impuestos según se necesite, para que la casa funcione bien y cumpla con las normas mientras estás fuera.
Lo esencial para comprar desde el exterior
Lo que más preocupa a los compradores del exterior, resuelto con un plan claro.
FIRPTA e impuestos
FIRPTA retiene parte del precio de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Se planifica, no se teme, y a menudo se reembolsa en parte al declarar.
ITIN (identificación fiscal)
Los compradores que financian o deben declarar suelen necesitar un ITIN. Puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano para evitar demoras en el cierre.
Financiamiento para extranjeros
Puedes financiar sin residencia ni crédito en Estados Unidos mediante programas para extranjeros, por lo general con mayor enganche e ingresos documentados desde tu país.
Cierre a distancia
Florida permite la certificación notarial en línea y un poder limitado, así que puedes completar una compra desde tu país sin viajar.
Transferir fondos
Transferir fondos entre países y documentar su origen requiere planificación, por eso empezamos temprano. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
Cómo tener el título
La forma de tener la propiedad, a tu nombre, en una LLC u otra estructura, afecta impuestos y exposición sucesoria. Te ayudamos a decidir con un asesor internacional antes de comprar.
Costos a considerar
Los impuestos y cargos a presupuestar, para que no haya sorpresas en el cierre. Las cifras siguen las mismas reglas de Miami-Dade que aplican nuestras calculadoras de costos de cierre, de impuesto predial y de ganancia neta del vendedor, y son orientación general, no una cotización.
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Costos de cierre
En una compra en efectivo en Miami-Dade, los costos de cierre del comprador suelen ser cerca del 1% del precio o menos. Nuestra calculadora de costos de cierre da alrededor de $5,800 en un condominio de $850,000, cerca del 0.7%, y financiar lleva la cifra a aproximadamente 1% a 1.5%. Eso cubre el seguro de título del propietario, el registro y el levantamiento, y no incluye cargos del prestamista, intereses prepagados ni los depósitos en plica para impuestos y seguro. Te damos una estimación detallada antes de que decidas.
Impuesto de sellos documentales
Miami-Dade cobra $0.60 por cada $100 sobre la escritura, no los $0.70 que aplican en el resto de Florida, más una sobretasa de $0.45 por cada $100 en toda transferencia que no sea una vivienda unifamiliar, lo que incluye un condominio. En Florida el vendedor paga este impuesto por costumbre, así que por lo general no es un costo del comprador, aunque quién paga es negociable y se define en el contrato.
Seguro de título y búsqueda
Una póliza única del propietario, más una búsqueda de título, protege tu propiedad frente a reclamos ocultos. La prima en Florida es una escala de tramos fijada por reglamento, no un porcentaje plano: $5.75 por cada $1,000 en los primeros $100,000, $5.00 hasta $1,000,000, $2.50 hasta $5,000,000 y menos por encima, y cada tasa aplica solo a la porción del precio dentro de su tramo. Por eso el costo efectivo baja a medida que sube el precio, cerca del 0.51% en $850,000 y cerca del 0.38% en $2,000,000.
Si financias
Los préstamos para extranjeros suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, más cargos del prestamista. Financiar también suma los dos impuestos hipotecarios de Florida que aplica nuestra calculadora: los sellos documentales sobre el pagaré, a $0.35 por cada $100 del préstamo, y el impuesto intangible, a $0.20 por cada $100, es decir cerca del 0.55% del préstamo entre los dos.
Recurrente: impuestos y seguro
La tasa combinada de Miami-Dade va de unas 17.5 a 21 milésimas según la ciudad, así que prevé aproximadamente entre 1.8% y 2.1% del precio de compra al año en impuesto a la propiedad, que es lo que aplica nuestra calculadora de impuesto predial. La exención de vivienda principal es para residentes, así que una segunda vivienda o inversión no la recibe. Suma seguro de vivienda y, cerca de la costa, seguro de viento e inundación.
Cuotas de asociación y condominio
Los condominios y las comunidades cerradas tienen cuotas mensuales de asociación, y los condominios de Florida pueden tener cargos de reserva. Revisamos las finanzas de la asociación antes de que compres.
FIRPTA en la reventa
Cuando un propietario extranjero vende más adelante, FIRPTA retiene parte del precio bruto de venta según la sección 1445 del código fiscal, y la tasa es escalonada, no plana. Si el comprador adquiere la propiedad como vivienda y firma la declaración jurada exigida, es cero hasta $300,000 y del 10% de $300,001 a $1,000,000. En los demás casos, y siempre por encima de $1,000,000, es del 15%. Se ajusta al declarar, así que se planifica, no es una sorpresa.
Más preguntas, respondidas
Información general, no asesoría fiscal ni legal.
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Miami?
Sí. No hay requisito de residencia ni ciudadanía. Puedes pagar en efectivo o usar financiamiento para extranjeros, y puedes completar la compra a distancia.
¿Comprar una propiedad me da una visa o residencia?
No. Ser propietario no otorga por sí mismo ninguna visa ni estatus migratorio. Lo dejamos claro desde el inicio para que tus expectativas sean correctas.
¿Tengo que estar en Estados Unidos para cerrar?
No. Con un poder limitado y la notarización remota en línea de Florida, muchos compradores cierran desde su país y viajan solo si lo desean.
¿Puedo obtener una hipoteca sin crédito en Estados Unidos?
Sí. Los programas de préstamos para extranjeros no requieren residencia ni historial de crédito en Estados Unidos. Suelen pedir entre 20% y 40% de enganche, con mayor frecuencia alrededor del 30%, con ingresos y activos documentados desde tu país.
¿Cuánto son los costos de cierre?
En una compra en efectivo en Miami-Dade, prevé cerca del 1% del precio o menos. Nuestra calculadora de costos de cierre da alrededor de $5,800 en un condominio de $850,000, cerca del 0.7%, y financiar lleva la cifra a aproximadamente 1% a 1.5% por los sellos sobre el pagaré y el impuesto intangible. Los rubros principales del comprador son el seguro de título del propietario y la búsqueda de título, el registro y el levantamiento; los cargos del prestamista, los intereses prepagados y los depósitos en plica van aparte. Los sellos documentales sobre la escritura los paga por costumbre el vendedor en Florida, aunque quién paga es negociable. Detallamos todo antes de que decidas.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA retiene parte del precio bruto de venta cuando un propietario extranjero vende, no cuando compras. Según la sección 1445 del código fiscal la tasa es escalonada: si tu comprador adquiere la vivienda como residencia y firma la declaración jurada exigida, es cero hasta $300,000 y del 10% de $300,001 a $1,000,000, y en los demás casos, y siempre por encima de $1,000,000, es del 15%. Nuestra calculadora de ganancia neta del vendedor aplica exactamente esos tramos. La retención se ajusta al presentar tu declaración en Estados Unidos, así que muchas veces no es tu impuesto final.
¿Qué es un ITIN y necesito uno?
Un ITIN es una identificación fiscal de Estados Unidos para quienes no tienen número de Seguro Social. Los compradores que financian, reciben renta de alquiler o deben declarar suelen necesitarlo, y puede tardar varias semanas, así que lo iniciamos temprano.
¿Cuáles son los costos recurrentes de ser propietario?
Aproximadamente entre 1.8% y 2.1% del precio de compra al año en impuesto a la propiedad, ya que la tasa combinada de Miami-Dade va de unas 17.5 a 21 milésimas y una segunda vivienda no recibe la exención de vivienda principal, más seguro de vivienda y de costa y, en un condominio o comunidad cerrada, cuotas mensuales de asociación. Los mapeamos antes de que compres.
¿Cómo transfiero fondos a Estados Unidos?
Transfieres los fondos a la cuenta de garantía del cierre, y lo planificamos temprano y documentamos el origen de los fondos, que las compañías de título y los prestamistas esperan. Nunca enviamos datos de transferencia solo por correo, y tú tampoco deberías.
¿Debo tener el título a mi nombre o en una LLC?
Depende de los impuestos, la exposición sucesoria y la responsabilidad, así que no hay una sola respuesta. Sumamos a un abogado y contador internacionales para elegir la estructura que se ajuste a tus planes antes del cierre.
¿Qué pasa con el impuesto sucesorio de Estados Unidos como propietario extranjero?
Un no residente que posee una propiedad en Estados Unidos a nombre propio tiene un crédito unificado de $13,000, que es lo que cubre aproximadamente los primeros $60,000 de valor ubicado en Estados Unidos, y el impuesto por encima sigue una escala graduada que empieza en 18% y solo llega al 40% en montos mayores. Un convenio, una hipoteca y tus otros activos en Estados Unidos pueden cambiar la respuesta. Es una pregunta real con cifras reales, y es para un asesor fiscal internacional y un abogado, no para nosotros, así que te presentamos a uno antes de que compres.
¿Pago impuestos sobre la renta de alquiler?
Sí. La renta de alquiler en Estados Unidos es gravable y hay un proceso de retención y declaración para propietarios extranjeros. Un contador lo organiza para que conserves más ingresos y cumplas con las normas.
¿Puedo alquilar la propiedad?
Por lo general sí, pero las reglas del condominio y la asociación y los límites locales de alquiler a corto plazo varían por edificio y ciudad. Verificamos las reglas de una propiedad específica antes de que cuentes con la renta.
¿Cuánto tarda toda la compra?
Una compra en efectivo suele cerrarse en unas tres a cinco semanas una vez firmado el contrato. Financiar toma más tiempo, y obtener un ITIN o transferir fondos puede sumar tiempo, así que planificamos el calendario desde el inicio.
Herramientas gratuitas que ayudan aquí
Estimador de costos de cierre
Costos de cierre del comprador en Miami-Dade, al contado o financiado: título, registro, agrimensura e impuestos hipotecarios, con notas de sellos y FIRPTA.
Calculadora de impuesto predial
Estima el impuesto predial anual en cualquier estado de EE. UU., con detalle de Miami-Dade para Florida.
Calculadora de ganancia del vendedor
Con cuánto te quedas de verdad tras el saldo, la comisión acordada, los sellos de escritura y otros costos, con modo FIRPTA para vendedor extranjero.
Conversor de moneda
Convierte un precio en dólares a las monedas de todos los mercados que atendemos, en América Latina, Europa, el Golfo y Asia.
Estimador de exposición sucesoria
Exposición al impuesto de sucesión en EE. UU. para un propietario extranjero, con la escala graduada del 18% al 40%.
Lista de preparación del comprador extranjero
Sigue cada paso para comprar desde el extranjero: identificación, financiamiento, ITIN, origen de fondos, FIRPTA, título, transferencia y cierre remoto.
Empieza desde tu país
Cuéntanos tu país y tu objetivo, y trazamos todo el proceso por ti, coordinando tu idioma cuando ayuda.
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